요즘 부동산 공부를 하고 있습니다.
저 혼자 하는건 아니고, 스터디 그룹이 있어서 많은 분들과 함께 진행을 하고 있어요.
모두들 경제적 자유인이 되기 위해, 또 몇년후에는 좀 더 나은 본인이 되기 위해 너무나도 열심히들 하십니다.
저도 열심히 해서, 언젠가는 진정한 경제적 자유인이 되기를 희망해 봅니다.
그 동안은 책만 보다가, 얼마전부터는 임장이란것도 한 두어번 다녀왔죠. (두번이죠.. 두어번이 아니고.. ㅋㅋㅋ)
사실 이번에도 임장을 다녀왔어야 했는데, 시간 관계상 그러질 못했습니다.
임장을 가야 제가 검토한 내용이 맞는지, 그리고 실제 분위기는 어떤지를 알 수 있는데 말이죠.
사실, 원래는 모임이 다음주인줄 알고 이번 연휴동안에 임장도 다녀오고 마무리도 하려고 했는데,
알고보니 이번주더군요.. -_-;;;
그래서 부랴부랴 이틀만에 후다닥 정리를 해봤습니다.
1. 춘천 소개
강원도 중서부에 위치한 시. 강원도청을 포함하여 여러 지역본부 공공기관이 소재한 강원도의 수부도시이며 강원 북서부권의 거점도시이고, 원주시, 강릉시와 함께 강원도 3대 도시 중 하나이다. 또한, 제2군단사령부가 있는 군사요충지이자 거점국립대학교인 강원대학교와 국립교육대학인 춘천교육대학교 등이 있는 교육일번가 중 하나다. 강원도에서 처음이자 대한민국에서 12번째로 시(市)[7]로 승격되었다.
댐으로 인해 생긴 호수가 4개 존재하여 호반의 도시라는 캐치프레이즈를 내걸고 있다. 한 개의 댐도 찾기 어려운 도시도 많은데 춘천은 소양강댐, 춘천댐, 의암댐 3개나 존재하며 댐 건설로 생긴 인공호수는 청평호, 의암호, 소양호, 춘천호 4개가 존재한다. 댐 중 소양강댐은 국내에서 최대의 담수량인 가용 저수량 29억 톤을 차지해서 이 소양강댐이 무너지면 <해운대> 춘천편을 찍게 된다. 또한, 댐으로 인해 생긴 호수가 기후에 영향을 많이 주었고 그로 인해 여러 후유증도 생겼다.
춘천시는 수도권 전철 경춘선이 연결되어 있고, ITX-청춘도 운행하여 서울까지 1시간 정도면 갈 수 있기 때문에 매일 평균 2만 명 이상이 경춘선을 이용하며, 서울특별시의 1.5% 통근통학권에 포함된다. 다만 강원도청이 있고, 주변 지역과의 교류가 더 많으며 지역중심이기 때문에 독자적인 권역으로 분류된다.
같은 도의 원주시와는 강원혁신도시와 원주기업도시 문제, 원주 측에서의 과도한 도청 이전/ 도급 행정기관 이전 요구로 사이가 좋지 않다. 반면 강릉시와는 너무 먼 거리로 서로 남남 관계이며 눈과 추위 얘기로 신기해한다.
<출처 : 나무위키 https://namu.wiki/w/%EC%B6%98%EC%B2%9C%EC%8B%9C?from=%EC%B6%98%EC%B2%9C>
2. 춘천 지도
강원도 대표 도시 3총사
1)강릉시
2)원주시
3)춘천시
아래는 춘천 시에 대한 지도이다.
지도가 좀 구립니다. 네이버 지도로 봐야겠습니다.
지도 좌측 하단에 "강남동"이 있죠??
이는 온의동 + 삼천동 + 칠전동 + 송암동을 합친 이름으로 보입니다.
여기서 온의동이 중요하기에 일단 언급해 둡니다.
3. 춘천 인구
1965년 ~ 2020년 7월까지의 인구 증가하고 있습니다.
다만 그 폭이 크지 않는점이 아쉽습니다.
- 2020년 7월 현재 인구 : 281,516명
<출처 : 나무위키 https://namu.wiki/w/%EC%B6%98%EC%B2%9C%EC%8B%9C?from=%EC%B6%98%EC%B2%9C>
인구 유출입 경로를 보면 아래와 같습니다.
<출처 : 호갱노노 https://hogangnono.com/ >
파란색은 인구가 빠져나간 지역이고, 빨간색은 인구가 유입된 지역입니다.
춘천은 인근 지역과 영동 지방에서 많은 인구가 유입되었고,
반대서 서울/경기권, 원주 등으로 인구가 빠져 나간 것을 보실 수 있습니다.
이번에는 인구수와 세대수 변화를 그래프로 보도록 하겠습니다.
<출처 : 부동산 지인 https://www.aptgin.com/home/sub04/Sub0403.do?_menuNo=83>
위쪽 그래프에서 '바'로 표기 된 것이 인구수 증가를 나타내고, 주황색 면적이 인구 증가율을 나타냅니다.
다행히 증가율이 크기의 차이는 있지만, 증가는 하고 있는 것으로 보이네요.
아래 그래프는 세대수에 대한 그래프이며, 해석 방식은 동일 합니다.
다음은 지역별 인구수 추이를 살펴 보겠습니다.
색깔이 빨갈수록 인구가 많다는 의미입니다.
퇴계동과 석사동이 가장 인구가 많은 것으로 보이고 있네요.
이를 실제 수치로 나타내면 다음과 같습니다.
4. 춘천 일자리
해석은 위의 사진과 동일하다.
<출처 : 통계지리 정보 서비스 https://sgis.kostat.go.kr/view/map/interactiveMap/mainIndexView>
일자리는 곧 그 지역 인구 증가에 지대한 영향을 미치는 지수입니다.
많은 일자리가 새로 생긴다면, 그것도 양질의 일자리가..
그렇다면 당연히 많은 사람들이 이 지역으로 이사를 하려고 할 것이고,
이는 곧 집값 상승의 요인이 됩니다.
그러면 정부나 건설사에서는 해당지역에 공급을 늘려 더 많은 인구가 유입되도록 유도를 하죠.
이렇게 기본적으로 수요가 증가함으로써 집값은 상승하는 시기를 맞게 되는 것으로 이해 할 수 있습니다.
물론 일자리만이 수요를 증가시키는 요인은 아닙니다.
아래에서 차차 보도록 하겠습니다.
5. 춘천 관공서/상권 등 입지
춘천의 상권은 대략 아래와 같습니다.
사진 가운데 위쪽에 빈칸은 택지지구 예정지(?)입니다.
즉, 저 위치가 신사우동이라는 곳인데, 그 지역 전체가 신시가지가 될 전망인 듯 합니다.
아.. 실제 임장을 가봤어야 했는데.
이렇게 지도로만 보니, 저 같은 초보들은 상황이 어떤지 파악하기가 어렵네요.
그 외 대형마트가 4곳 정도 있고, 남춘천역, 춘천역, 춘천 시청, 강원 도청 등의 위치를 볼 수 있습니다.
여기서 "강원 도청"이 춘천에 있는데요.
조만간 어디론가 위치를 옮기는 것 같습니다.
그대로 춘천에서 자리를 잡느냐?(그러면 아마도 신사우동쪽에 자리를 잡을 가능성이 높아 보입니다.)
아니면 원주로 넘어가느냐?
이런거 하나하나가 집값에 영향을 미치기 때문에 해당 지역 주민들은 꽤 민감하게 바라보는 것 같습니다.
춘천에도 명동이라는 곳이 있습니다. 아마도 최대 상권일것으로 보이는데요.
"춘천 명동 닭갈비 골목"이라는 곳이 유명합니다.
저도 연애하던 시절에 한번 가서 먹어 봤었습니다. ^^
암튼.. 하고 싶은 말은, 이 "명동"이라는게 지명이 아닙니다.
지도에 표기된 바와 같이 "소양동", "교동", "약사명동" 이 지역들의 가운데에 있는 상권을 그냥 관례상?? 편의상?? 명동이라 칭하고 있습니다.
즉, "명동"은 행정 구역상 동네 이름이 아닙니다.
6. 춘천 교육 관련
우선, 춘천이 아닌 강원도 지역에서의 중학교 TOP20을 뽑아보면 아래와 같습니다.
사실 TOP20이라기 보다는 특목고를 진학시킨 비율이 높은 학교 순위입니다.
여기서 춘천에 속한 학교는 총 5곳이 있네요. (파란색 음영처리 된 곳)
<출처 : apt2me https://apt2.me/apt/middle.jsp#read/page=1&perPage=20>
아래는 서울대/카이스트에 입학시킨 학교들입니다.
<출처 : apt2me https://apt2.me/apt/high.jsp#read/page=1&perPage=20>
그 다음으로 꼭 봐야 할 것중 하나가 바로 학원가들의 위치입니다.
<출처 : 호갱노노 https://hogangnono.com/>
지도에서 보시면 오른쪽 하단에 가장 많은 48개의 학원들이 몰려 있습니다. 그리고 19개, 왼쪽에는 10개 정도가 분포 되어 있습니다.
여기서 이 세개의 학원군 사이에 위치한 곳이 퇴계동입니다. 아마도 가격이 높은편에 속하리라 예상되네요.
지도 우측 상단에 몰려 있는 곳은 후평동입니다. 학원들이 많지는 않습니다만, 어쨌든 다른 지역들에 비해 분포가 되어 있다는 것만으로도 해당지역 집값에 긍정적인 영향을 줄 수 있어 보입니다.
7. 부동산 지역 분석
일단 동네 이름부터 외워야 합니다.
세세하게까지는 모르더라도 아래 동그라미 표기 된 곳은 가급적 알고 있는 것이 좋습니다.
최소한 빨간색, 주황색이라도.. (평당가가 높을 수록 빨간색으로 표기 됨)
시장 강도는, 가로축 '0'을 기준으로 +-100이라고 표기된 것을 보실 수 있습니다.
0 ~ 100 사이면 긍정적으로 판단 할 수 있고, 100을 넘어가면 강도가 매우 높은 곳임을 의미한다.
즉, 수요가 몰리고 있다.. 이렇게 해석될 수 있다.
다음은 매매거래량을 봐야 합니다.
당연히 시장강도에 따라 올라갈 것으로 보입니다.
다음은 공급량입니다.
이 역시도 매매가에 지대한 영향을 미치는 요인중 하나입니다.
공급량이 많아지면, 수요가 많더라도 이를 커버 할 수 있기 때문에 집값이 어느정도 안정을 찾는다고 볼 수 있습니다.
하지만, 공급이 없고, 찾는 사람 즉 수요가 많으면 그때부터는 가격이 급 상승할 가능성이 매우 높아비니다.
그럼 여기서 공급량이 많고 적음은 어떻게 판단하는가?
그림을 보면 중간에 빨간선이 있습니다.
이게 기준선인데 인구대비 몇% 정도로 집이 필요하다라는 것을 나타내는 지표입니다.
이 지표보다 많이 공급되면, 공급 과잉이고 집값이 순간적으로나마 하락하게 되죠.
그래프를 보면 금년초까지 공급량이 많은 것으로 보입니다.
그리고 2021년까지도 공급이 있으며 2022년부터 적적 수준이 되다가 2023에는 물량이 없는 것으로 나옵니다.
당분간은 집값이 어느정도는 안정세를 유지할 것으로 판단이 되는 대목입니다.
다음으로는 미분양입니다.
이 역시 공급량과 함께 아주 중요한 지표입니다.
공급이 많더라도 이를 소화할 수 있다면, 즉 수요가 그만큼 있다면 집값 상승에 문제는 없습니다.
여기서 "이를 소화할 수 있다면"을 판단하는 기준이 바로 "미분양"이라고 보시면 됩니다.
2019년 중순부터 현재까지 매우 가파르게 미분양이 소진되고 있습니다.
그래프가 급격이 떨어지고 있는 것이 이를 의미합니다.
이것은 곧 수요가 많기 때문에 미분양이 먼저 없어지기 시작한다.. 이렇게 해석이 될 듯 합니다.
공급이 많아도 소화가 가능하다.
조만간 가격이 높아 질 것임을 암시하는 지표라고 보입니다.
이번에는 각 동별 아파트들의 "평당가"를 보겠습니다.
다양한 동에 다양한 아파트들이 있으니, 모두 보기는 어렵고 의미도 없습니다.
우선은 각 동의 평균 평당가를 가격이 높은순으로 sorting 해봤습니다.
온의동이 가장 높네요. 그 다음이 퇴계동..
각 동별 아파트 실제 가격을 뽑아봤습니다.
역시 너무 많아서 온의동, 퇴계에서 대장급으로 보이는 곳을 확인해 봤습니다. (녹색, 노란색)
그리고 30평대로 한정했습니다.
그리고 파란색 영역은 중상급 정도의 가격을 보여주고 있습니다.
"온의동 롯데캐슬 스카이클래스", "이편한세상 춘천 한숲시티"가 춘천에서는 최고의 아파트로 보이네요.
이런 애들을 "대장"이라고 부릅니다.
대장 아파트..
다른 평수들도 함께 봤습니다.
이전 그림과 비교해 봐도, 스카이 클래스와 한숲시티가 다른 곳에 비해 가격대가 한,두단계씩 높은것을 볼 수 있습니다.
그럼 일단 온의동 롯데캐술 스카이 클래스의 입지를 한번 보죠..
파란색 위치가 스카이클래스의 위치입니다.
위로는 공지천이라는 하천이 있습니다. (한강뷰라고 해야하나요??) 일단 자연 환경적인 요인은 좋습니다.
우측 하단에 남춘천역이 있고, 지도에는 안보이지만, 좌측 상단으로 가면 춘천역이 있습니다.
교통도 별 문제 없어 보이구요.
공원, 마트, 상권, 관공서 등이 모두 주변에 있습니다.
춘천내에서는 이정도 입지의 아파트는 없는 것으로 보아, 이 아파트가 대장급이 맞아 보입니다.
매매가와 전세가를 보면
분양시점에 2억 7500이었던게 5, 6년이 지난 현재는 4억 2천정도 하는 것으로 나와 있네요.
전세가는 2억에서 현재 3억 3천정도입니다.
일단 매매가를 봤을 때 한 지역의 대장 아파트가 대략 5년간 상승 금액이 약 1억 5천 정도라...
이게 적당한 것인지, 너무 간것인지, 아니면 부족한 것인지는 각자 판단하시기를..
그 다음은 역시 대장급으로 보이는 퇴계동 이 편한세상 춘천 한숲시티입니다.
음... 스카이 클래스에 비해 주면 여건이 그닥 좋아보이지는 않습니다. 그러나 아까 위의 학원가 지도를 보시면 이 아파트를 둘러싸고 있다는 것을 볼 수 있습니다.
기본적인 상권, 교통, 자연 환경 입지는 갖추어져 있고 학원가가 주변에 즐비(?)한 것이 아마도 이 아파트가 대장급으로 가격대가 형성되어 있는 것이 아닌가 싶습니다.
2016년 분양가 2억 8,625에서 2020년 현재 5억이네요.
12월 분양한 것으로 보이므로 2017년부터 4년간 2억천만원 정도가 올랐네요.
아까 스카이 클래스보다는 상승률이 크네요.
역시 이 가격대의 적합성에 대해서는 각자 판단하시는 걸로..
마치며..
원래는 신시가지로 보이는 신사우동 지역도 분석을 해보려고 했는데..
이제는 과제 제출 기간이 지났기에 ^^;;
이 문서는 여기서 마무리 합니다.
그 동안 책으로만 볼 때는 그냥 그런갑다~~하고 넘어 갔는데, 실제 자료들을 찾아보려니 너무 어렵네요.
이런 방대한 자료들이 있는 곳들을 찾아서, 의미 있는 데이터를 뽑아내려니 여간 복잡한게 아니었습니다.
그래도 한번 해보니, 다음번 다른 지역을 분석 할 때는 뭐가 중요하고, 뭐가 안중요한 데이터인지 분간은 할 수 있을 것 같습니다.
정말 많은 사이트에서 정보들을 제공하고 있기에 초보들은 이들을 선별해내는것 자체가 매우 힘든 점이었던것 같네요.
다음에는 데이터를 리스트업하는데 그치지 않고, 좀더 분석을 해서 나에게 필요한 데이터가 어떤 것들인지를 좀 더 파악해 봐야겠습니다.
처음부터 끝까지 직접 한번 해보니, 그래도 자신감도 좀 생기고 어떻게 분석을 해야 하는지 조금은 알 것 같습니다.
이런 과정을 몇번(수십, 수백번??) 반복을 해봐야겠죠?? ^^;;;
그래야 자료 정리가 아닌 분석이 가능할 것 같습니다.
그리고 부동산 투자를 함에 있어서도 역시 "나만의 기준"이라는게 반드시 필요해 보입니다.
이 기준이 있어야 입지분석을 해서도 Go를 할 것인지, Stop을 할 것인지를 판단 할 수 있을거라 생각되네요.
이런 기준이 없으니, 어느정도 차익을 목표로 잡을지도 기준이 없고, 그러다보니 판매시점을 잡기도 어렵죠.
막연히 더 오르길 바라는 욕심에 낭패를 보는 이유가 이것을 것입니다.
나만의 명확한 기준을 가지고, 현재의 시점에서 미래 가치를 판단하여 손해보지 않는 투자, 수익률을 극대화 하기보다는 risk를 어떻게 하면 줄일 수 있는지를 고민하면서 투자를 해야겠습니다.
조만간 첫 투자를 진행할 예정인데요.
해당 지역도 한번 더 분석을 해봐야 할 것 같습니다.
그럼 오늘 춘천에 대한 입지분석은 여기서 마치겠습니다.
P.S.1.
이제 2개월 공부한 초보자가 작성한 자료이니, 너무 심각하게 받아들이시지 않기를 바랍니다.
P.S.2.
허극... 11시 40분...
다행히 오늘을 넘기진 않았군..
오늘은 1일 1포스팅을 간신히 지켜냈습니다.
'내가 하는 투자 (재테크)' 카테고리의 다른 글
| 2020.09.19(SAT)일의 새벽 4시반 : 지식 산업 센터(지산)를 지르다.. (0) | 2020.09.19 |
|---|---|
| 2020.09.05(SAT)일의 새벽 4시반 : 지식산업센터 검토 내용 정리 (4) | 2020.09.05 |
| 2020.08.27(THU) 일의 새벽4시반 : 평택 임장 (2) | 2020.08.27 |
| [무조건 성공하는 지식산업센터(지산) 투자]를 읽고 (4) | 2020.08.26 |
| 2020.08.15(SAT)일의 새벽4시반 : 우리 가정이 경제적 독립을 시작한 날. (6) | 2020.08.15 |
