[무조건 성공하는 지식산업센터(지산) 투자]를 읽고

[무조건 성공하는 지식산업센터(지산) 투자]를 읽고

 

정말 후덥지근한 나날입니다. 

 

이번 태풍이 아주 강력하다던데. 그 영향일까요??

 

오늘은 특히 더 습도가 높네요. 

 

정말이지 자연의 힘 앞에서는 한없이 작아지는 우리들입니다.  

 

빨리 후딱 별 피해 없이 지나가거나 소멸되기를 바래볼뿐입니다. 

 

 

 

 

 

오늘은 간만에 4시 기상에 성공했습니다. 

 

그 동안은 계속 침대에서 밍기적 대다가 30분 다되서 일어났었는데, 

 

어제 자기 전에 꼭 4시에 일어나야겠다고 마음 먹었었거든요.

 

그랬더니 오늘은 그 시간에 잘 일어났습니다. 

 

역시 뭐든지 마음먹기에 달린 것 같네요.

 

 

 

자... 오늘은 이번주에 공부하기로 한 지산 관련 책으로써 [무조건 성공하는 지식산업센터 투자]라는 책을 봤습니다. 

 

아무래도 정부의 지침이 부동산(특히 아파트)으로는 투기하지 말라는 메시지이기 때문에, 

 

저를 포함해 많은 분들이 다른쪽으로 많이들 고민하시는 것 같습니다. 

 

요며칠 지산(지식 산업 센터)을 공부하면서 알게 된 내용들을 정리해 봅니다. 

 

임장 후기는 별도로 작성할 예정입니다. (몇 곳 더 다녀온 후에..)

 

 

 

표지입니다. 

 

노란색 바탕에 검정색 글씨...

 

전형적인 "Warning" message"용 color 조합입니다. 

 

지산이라는게 원래 이름이 "아파트형 공장"이었는데, 아마도 이 "공장"이라는 느낌에 맞춰서 색을 정하신건 아닌가 싶네요.. (그냥 제 뇌피셜이었습니다. ㅋㅋㅋ)

 

 

 

 

많은 분들이 리뷰를 해주시기를, "꼼꼼하게 경험을 잘 실어내서 초보 투자자들에게 아주 도움이 될만한 책이다.."라는게 주 인것 같습니다. 

 

 

그럼 목차를 볼까요??

 

 

 

Part I에서는 지식산업센터란 무엇인지, 그리고 현황은 어떠하고, 또 이곳에 투자를 어떻게 해야하는지를 설명하고 있습니다. 

 

Part II에서는 실제 지산에 투자하기 위해서, 사전에 꼭 확인해야 할 사항들에 대해 집어주고 있네요. 자신의 상황과 지산 물건에 대해 확인할 사항 등등

 

Part III에서는 본인의 실전 투자 경험을 설명하고 있습니다. 다양한 case가 있으며, 그때그때 필요한 check point에 대해 설명을 합니다. 

 

마지막 Part IV에서는 투자 이후 유지/관리 방법에 대한 설명입니다. 각종 준비 서류와 세금 관련 문제들 등등.. 투자를 했으면 놓치지 말아야 할 내용들입니다. 

 

 

 

그럼 Part I, II에 대해서만 조금 더 세세히 살펴 보겠습니다. 

III과 IV는 실제 투자한 경험과 그때 그때 필요한 tip들을 소개하고 있습니다. 

이 내용들은 직접 읽어 보시길 권합니다. 

 

 

---

PART 1 : 지식산업센터는 도대체 무엇인가요?

 

 

지식산업센터는 도대체 무엇인가요?

 

지식 산업 센터의 정의 및 몇가지 특징에 대해 살펴 보면 다음과 같습니다. 

 

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 

지원 시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합 건축물로서 

6개 이상의 공장이 입주 할 수 있는 건축물을 말한다. 

 

즉 산업체들이 모여 있는 건물이라는 뜻입니다. 

예전에는 이를 "아파트형 공장"이라고 칭했었습니다. 2010년엔가 명칭이 변경되었다고 하더군요. 

그리고 이들은 아무곳에나 지어질 수는 없고, 택지지구나 신도시 계획 단계에서 일자리 보급을 위해 지정된 위치에만 건축을 할 수 있습니다. 

 

또한 세금 관련해서는

일반 주택과 달리 취득세가 4.6%입니다. 

그렇지만, 실제 사업 목적으로 사용하는 사람들에게는 취득세 50% 감면의 혜택이 주어집니다. 

종합 부동산세는 없으며, 양도 소득세는 아래와 같습니다. 

• 1년 미만 : 50% 중과
• 2년 미만 : 10~20% 중과
• 2년 이상 : 일반 세율

 

그리고 조정 지역, 다주택에 따른 중과세가 없습니다. 

 

 

우리나라 지식산업센터 현황

 

 

1990년대부터 시작하여 2000년대 들어서면서 기하급수적으로 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 

 

 

 

지역별로 보면 서울, 경기에 거의 집중되어 있으며, 그 외에는 인천, 부산 정도가 조금 눈에 띄입니다. 

인천도 사실상 수도권역으로 본다면, 지방에서는 부산, 대구지역 외에는 산발적으로 분포되어 있다고 보입니다. 

 

서울/경기권에서도 일부 산발적으로 있는 곳들이 있지만 대체적으로 그룹으로 뭉쳐 있는 곳들이 있습니다. 

 

• 서울 : 가산동, 구로동, 성수동, 문정동, 영등포/당산, 마곡
• 경기 : 성남, 부천, 시흥, 화성, 하남

 

 

각 지역별 거래 가격은 추후에 임장을 다녀온 후 다시 작성 할 예정입니다. 

 

 

지식산업센터 투자는 어떻게 이루어질까?

 

1) 투자방법 1 : 일반 매매

현재 실입주 되어 있는 매물 또는 공실인 매물을 구매하는 방법이 있다. (본인이 직접 입주할게 아니라면 공실을 살 이유는 없지 싶다.)

조건이 맞고 원하는 곳을 찾아서 구매 할 수 있기는 하지만, 현 시세를 다 주고사야하기 때문에 초기 투자 비용이 좀 들어간다. 

향후 특별한 입지 향상이 있지 않고서는 시세차익이 발생할지는 미지수이다. (이는 저의 개인적인 뇌피셜입니다.)

본인이 직접 사용하는게 아니라면 월세 수익이 주 목적이 될 것이며, 이 경우 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

 

2) 투자방법 2 : 분양

초기 투자비용이 가장 적게 들어가는 매입 방법이다. 

계약금 10%, 중도금 50%(무이자 대출), 잔금 40% 순으로 정해져 있다. 

계약금만 준비되면 분양을 받을 수 있다. (사업자 등록증 필요)

분양을 받으면 입주까지 2~3년 시간이 있기 때문에 시세차익을 노릴 수도 있다. 

그 이후 운좋게(?) 세입자를 잘 구하면 바로 월세 수익을 올릴 수도 있다. 

이는 가장 드라마틱한 상황이 아닐까 싶다. (역시 개인적인 뇌피셜.. -_-;;;)

 

 

3) 투자방법 3 : 경, 공매

음.. 투자금 대비 수익을 가장 크게 올릴 수 있는 방법이다. 

다만 그만큼 Risk도 있으며, 각종 권리문제, 명도 문제, 그 외 경/공매에 대한 지식등이 필요하므로 공부를 많이 해야 한다. 

일단 저는 Pass 합니다. -_-;;;

 

 

 

지식산업센터가 유망 투자처로 주목받는 이유

 

각종 부동산 대책으로 일반 주택에 대한 규제가 강화되고 있는 요즘입니다. 

당연히 다양한 투자처를 찾게 되는데, 이 중에서 지산으로 많이 몰리고 있는 상황이죠. 

그 이유는..??

 

1) 대출이 잘 나온다. 

중소/벤쳐기업 활성화와 지역경제 활성화를 위해서 정부와 지자체가 정책적으로 지원을 해주고 있습니다. 

분양가에서는 80%, 매매가에서는 60~80%까지 대출이 가능하며, 경매의 경우는 90%까지도 대출이 가능하다고 합니다. 

 

2) 세금 감면 혜택

• 최초 분양을 받아 직접 사용하는 경우 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면(~ 2022년말까지)
• 법인세 감면 및 정책자금 지원 혜택
• 법인이 과밀지역에서 그외지역으로 이전시 법인세 100% 감면 혜택

 

3) 수익률이 높다. 

일반적으로 주택, 오피스텔, 상가 대비 수익률이 높습니다. 

대출이 없을 경우 4~7%, 있을 경우(비율에 따라 차이가 있음) 10~20%까지 가능합니다. 

 

4) 가격이 일정하다. 

같은 건물내에서 동일 평형일 경우, 층수나 위치, 향에 따른 가격차이가 크지 않습니다. (대략 10% 내외)

상가의 경우는 층수 및 위치(정문, 인접 도로, 유동인구 등등)에 따라 몇배까지도 차이가 나는 것에 비하면, 

한 건물내에서 선택에 대한 고민은 많이 줄어들게 됩니다. 

적정 가격을 판단하기에도 수월합니다. 

 

5) 가격대가 다양하며 소액 투자가 가능하다. 

한 건물내에 다양한 평형대가 존재합니다. 

그러므로 본인의 자금 상황에 따라 투자를 선택할 수 있다. (소액부터 고액까지)

 

 

 

---

PART II. 지식산업센터 투자 전 이것만은 알아두자

 

투자금액 대비 수익률을 계산해보자

 

실 투자를 하기 전에, 아래와 같은 항목들을 확인해 보고 수익금액 및 수익률을 파악해 보기 바랍니다. 

저도 한번 해보니, 그냥 이렇게 표를 볼 때보다 나름 시세 파악에 도움이 됩니다. 

내 투자 금액으로 이곳을 하는게 맞는 것인지 다른 곳을 하는게 맞는 것인지에 대해서도 (명확하진 않지만) 일단 의구심을 갖고 다시 한번 확인해 보게 되구요. 

 

 

 

• 평당가 625만원이고, 매매가 135,187,500원일 경우 대출 비율에 따른 수입금액 및 수익률 계산

 

 

지산의 가격은 어떻게 형성 되는가?

 

지산의 가격에 영향을 주는 요소는 크게 아래와 같습니다. 

 

1) 교통 : 지하철과 가까울수록 좋다. 

즉, 가까울수록 비쌉니다. 

하지만 실제 근무하는 사람들 입장에서는 가까워야 좋을테고, 

그래야 임대를 할 가능성이 높아지고(반대로 공실 가능성이 낮아지고)

월세는 상대적으로 높게 책정 될 수 있으니까요. 

가장 큰 가격형성 요인이 아닌가 싶습니다. 

 

2) 규모 : 연면적이 클수록 좋다. 

요즘은 8만평 내외로 대형화가 추세이다. 

연면적이 클수록 각종 편의 시설, 공용시설 확충이 수월하여 좀 더 쾌적한 환경 조성이 가능하기 때문이다. 

 

 

3) 전용률 : 낮을수록 좋다. 

5~10년전에는 55~65%정도로 실사용면적이 넓었다. 하지만 최근에는 45~55%정도로 낮아졌다. 

이유는 역시 편의시설, 공용시설, 주차장 확충에 따른 만족도를 높이기 위함이다. 

(조금 이해가 안가는 부분이기도 합니다.)

 

 

---

 

마치며..

 

많은 분들이 리뷰해 주신 바와 같이 정말 실전 투자를 함에 있어서 챙겨볼 부분들을 꼼꼼히 기록해 주셨습니다. 

본인의 실제 경험에서 나오는 꿀팁들을 보는 것도 참 쏠쏠한 재미였네요. 

 

저는 처음에 어떤게 지산 건물인지도 몰랐고, 그게 뭔지도 몰랐었습니다. (그 단어의 뜻도 몰랐... -_-;;)

이런 물건에 대해 투자를 한다는건 뭐 상상도 못할 일이었죠.

하지만 이제는 "그래도 분석은 해 볼 수 있겠구나" 싶은 생각은 듭니다. 

즉, 막연한 두려움은 없어졌다는거죠. 이것만 해도 큰 소득이라고 생각합니다. 

 

아파트처럼 다양한 정보가 제공되지는 않아서, 앞으로 공부하면서 다양한 정보를 찾는데 어려움은 좀 있어보입니다. 

하지만 관점을 바꿔보면 아파트처럼 물건 자체가 많지 않기 때문에 그만큼 찾아볼 자료도 많지 않을거란 생각이 드네요. (아파트에 비해서..)

요즘같이 아파트 부동산 투자에 대해 규제가 심해지는 때에 그 대안으로 상당히 매력이 있어보이긴 합니다. 

수익형으로써 투자비용이나 안정적인 월세등이 주요 포인트겠네요. 

특히 일반 상가나 오피스텔에 비해 훨씬 안정적이라는게 저로써는 가장 큰 매력으로 보입니다. 

 

하지만 실제 투자 관점에서 개인적으로 현재까지 지산에 대해 느껴지는바는 (일단 경공매는 배제하고..)

• 초기 투자비용이 가장 저렴한 것은 분양을 받는 것이다. 
• 그러나 분양의 경우는 최근에 분양 가격이 올라서 2, 3년후 시세가 반영된 것들이 있다. (수요가 많아지니 당연한..)
• 또 분양의 경우, 입주시기에 임대인을 못 구할 확률이 높으며, 공실이 길게는 1, 2년정도 가는 경우도 있다. (가장 큰 위험요소)
• 그러면 일반 매매가 좀 안전한데..
• 이는 초기 투자 비용이 생각보다 꽤 들어간다. 
• 이정도면 비조정 지역 아파트가 더 바람직하지 않을까??

 

아직 임장을 경기도권에서 두곳만 가봐서 잘은 모르겠지만, 현재까지의 지산에 대한 개인적인 생각은 이와 같습니다. 

이는 어디까지나 저처럼 투자금액이 아주 적은 경우의 얘기입니다. 

매력적으로 보이는 것과 실제 주머니 사정은 다르니까요.. ^^;;

투자금이 좀 여유가 있다면, 보는 관점이나 생각하는 방향이 많이 달라지겠죠..

 

지금 한창 주가가 높아지고 있는 지산입니다. 

더 늦기 전에 함께 달려 가는게 좋을 것인지, 아니면 일단은 조금 더 관망하는게 좋을 것인지에 대한 결정은...

스스로 고민들 해보시기 바랍니다. 

 

저도 일단은 실제로 몇곳에 더 가서 얘기를 들어보고 물건들도 보고 하면 조금 더 선명해 지지 않을까 싶네요. 

우선 임장을 더 다녀온 후에 임장 결과도 다시 공유하도록 하겠습니다. 

 

 

 

P.S.

미즈노 글러브...

중고로 팔까 생각중입니다. -_-;;;