2020.09.05(SAT)일의 새벽 4시반 : 지식산업센터 검토 내용 정리

2020.09.05(SAT)일의 새벽 4시반 : 지식산업센터 검토 내용 정리

 

 

 

 

 

 

오늘은 부동산 스터디 모임에서 지식산업센터(이하 "지산")에 대하여 공부를 하고 내용을 공유하는 시간을 가졌습니다. 

 

저는 하남에 사니까 하남에 있는 지산을 두 곳 가봤는데요. 

 

바로 하남 ITECO와 현대 미사 1, 2차입니다. 

 

제가 뭐 전문가는 아니니, 그냥 제 수준에서 정리한 내용을 공유합니다. 

 

 

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1. 하남 ITECO

 

  - 대지위치 : 경기도 하남시 덕풍동 762번지
  - 대지면적 : 26,954.31㎡ (8,153.68평)
  - 연 면 적 : 197,965.24㎡ (59,884.49평)
  - 건축규모 : 지하 4층, 지상 10층
  - 건 폐 율 : 59.82%
  - 전 용 율 : 약 54%

  - 용 적 율 : 493.24%

  - 주차대수 : 1,444대

  - 분양 : 2009년 3월

  - 입주 : 2011년 1월

  - 배치도 : 홈페이지 참조

 

 

1.1. 하남 ITECO 위치 및 교통

 

 

가운데 네모 표기 한 곳이 바로 ITECO가 위치한 곳입니다. 

 

이곳에 접근하기 위해서는 

대체적으로 1번 경로(올림픽 대로, 미사 대로)로 접근을 하는 경우와,

2번 경로로 5호전 지하철을 이용하는 경우, 

그리고 상일 IC를 통하는 3번 경로가 있을 수 있습니다. 

그리고 그림에 표기는 안했는데, 분당/성남 방향에서 오려면 외곽순환 고속도로를 타고 오시면 됩니다. 

 

 

 

특히 지산의 경우는 교통이 매우 중요합니다. 

보통 한 호실당 주차자리가 2개정도 나온다고 하더군요. 

결국 사장, 임원을 제외한 나머지는 모두 대중 교통을 이용해야 하는데, 

대중 교통이 잘 갖춰져 있지 않다면, 이직률이 높아질 수 밖에 없겠죠. 

해서 지하철이 근접해 있는 것이 매우 중요합니다. 

 

ITECO는 다행이 이번에 5호선 라인이 연장 개통 되면서 "하남풍산"역이 생겼습니다. 

거리는 대략 800m 정도 되네요. 

충분히 걸어다닐만한 거리이긴 합니다. 

다만 비나 눈이 오거나 날씨가 매우 좋지 않은 상황에서는 꽤 멀게 느껴질 수 있는 거리이기도 합니다. 

 

 

그 밖에 교통이 추가 될 것으로 예상되는 것은 

9호선 연장 라인과  GTX-D line입니다. 

 

 

9호선 예정지라고 적은 것은 그냥 제가 어디선가 본 것을 적은겁니다. 유력 후보지가 아니라 그냥 후보지 중 하나입니다. 

사실, 후보지는 둘째치고 아직 들어올지 말지도 확정이 안된 것으로 알고 있습니다. ^^

만일 들어온다면 나쁘지야 않겠지만, ITECO 접근성에 큰 도움이 될지는 잘 모르겠습니다. 

어찌 되었건 버스를 다시 한번 타야하니 말이죠. 

 

그리고 GTX-D line이 그림에서와 같이 황산 사거리에 들어온다면 ITECO에는 아주 큰 호재가 될 것으로 생각됩니다. 

김포에서부터 하남까지 오는 라인이고, 황산 사거리부터는 거리가 대략 800m 정도이기 때문에 5호선 "하남 풍산"역 이상으로 입지 향상에 도움을 줄 것으로 보입니다. 

 

 

 

1.2. 실사

 

외부 전경은 대략 이렇습니다. 

건물이 S 자 모양으로 지어진 독특한 구조에요. 

 

 

 

1.3. 하남 ITECO의 가격 및 수익률

 

마지막으로 매매가격과 수익률을 한번 보겠습니다. 

 

음.. 그림이 확대 되서 들어가질 않네요. 

클릭해서 그림이 커지지 않으면 반씩 짤라서 크게 올려야겠습니다. 

 

좌우지간 초기 투자비용이 5천만원대에서 1억2천 정도가 들어갑니다. 

대체적으로 수익률은 10% 내외로 나오구요. 

이는 제가 아는 한도내에서 계산한 것이니, 맹신은 금물입니다. 

 

 

 

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2. 하남 현대 지식산업 센터 1, 2차

 

하남 현대는 미사 조정 경기장 앞에 위치하여 한강을 조망 할 수 있는 위치에 있는 지산입니다. 

 

 

1차가 작년에 먼저 분양 되었으며, 평당가도 조금 저렴합니다. 

 

 

2.1. 하남 현대 미사 교통

 

두 지산간의 거리는 차량으로 2, 3분 이내 거리이기 때문에 교통 조건은 별반 다르지 않습니다.

 

 

하남 풍산역에서부터의 거리는 현대 미사가 조금 더 가깝네요. 

그리고 역에서 내려서 출구로 나와 보면 직선거리에 건물이 보여서 체감적으로도 더 가깝게 느껴지는 것 같습니다. 

 

 

2.2. 실사

 

아직 공사가 한창 진행중인 2차 건설현장입니다. 

 

조형은 이렇게 생겼네요. 

 

미사 조정 경기장이 보이고 있네요. 

 

 

2.3. 가격 

 

이 가격표에는 오류가 하나 있습니다. 

제가 월 임대료 확인을 못해서, ITECO의 것으로 일단은 넣어서 계산을 한 것입니다. 

비슷한 평형대 가격으로 넣은 것이지만, 년식이 10년 차이가 나기 때문에 현대 미사 지산이 임대료는 당연히 더 높을겁니다. 

그렇다면 수익률도 지금 계산된 것보다는 더 높게 나올겁니다. (이점 감안하시길..)

 

 

 

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3. 대충 결론..

 

요즘은 이곳저곳에 정말 지산이 많이 보이는 것 같습니다. (뭐.. 제가 관심을 갖다보니 더 잘보이는거겠죠..)

특히 아파트에 대한 규제가 강화되면서, 시세차익형 보다는 수익형으로 관심을 많이 돌리면서

더욱 그 가치가 높아지고 있는 것으로 보이는데요. 

 

지난번 포스팅에서 썼던 것과 마찬가지로 초기 투자 비용이 그렇게 적지만은 않습니다. 

그렇다면 지산으로 월세를 받는 것이 나은 것인가?

아니면 비조정 지역에서 아파트로 장기 투자로 가는게 맞는가?

이에 대한 고민은 아직 진행중입니다. 

 

아직은 지산을 볼 줄 아는 눈이 없긴 하지만 오늘 살펴 본 두 곳 중 어느 하나를 고르라면, 골라야 한다면...

저는 ITECO를 고를 것 같습니다. 

사실 누가 봐도 현대 미사가 새건물이고 깨끗하고 더 멋져보이니 욕심이 나는 것은 사실입니다. 

하지만, 현실적으로 봤을 때 일단 평당가가 200만원가량 차이가 납니다. 

이정도는 뭐 10년 새건물 치고는 싼거라고 생각 할 수도 있겠죠. 

하지만, 아무리 생각해도 지산은 처음에 지어지면 반년에서 1년은 공실을 각오해야 할 것 같습니다. 

정말 운좋으면 바로 임대인이 구해지겠지만, 이는 정말 운이 좋은 경우고 본인의 노력으로 해결을 보기가 쉽지 않은 영역으로 보이거든요. 

만일 정말 다른 호실보다 먼저 임대인을 구하자면, 임대료를 낮춰야 하는데, 이렇게 되면 결국 남는게 별로 없다는거죠. 

이런 risk를 안고가는 것보다는, 차라리 현재 거의 입실이 되어 있는 ITECO쪽이 좀 더 안정적이지 않나 생각합니다.

또 평당가가 저렴하니 초기 투자 비용도 좀 더 저렴한 것도 장점이구요. 

이상은 개인적인 뇌피셜이었습니다. ^^

 

그리고 또 요즘은 다양한 아이디어를 내어서 돌파구를 찾는 분들도 계시는데요. 

꼭 사무실로 임대를 내주는게 아니라, 창고용으로 대여를 해주던지, 기숙사 용도로 사용을 하던지, 공동의 사업체들을 모아서 하나의 공간에서 1/N 비용으로 사용하도록 하던지.. 등등..

이렇게 다양한 방식으로 아이디어를 내면서 또 자신들 물건의 가치를 높이는 것도 방법인 것 같습니다. 

 

 

뭐 방법이야 다양하고 투자처도 널려 있죠..

하지만 저처럼 넉넉하지 않은 사람은,

가급적 적은 비용으로 가급적 많은 효과를 봐야하기 때문에

고민이 많아지고 공부도 하게 되는 것 같습니다. 

 

 

다음에는 다른 지산에 대해 살펴보고 포스팅을 하도록 하겠습니다. 

 

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P.S.1. 

얼마전까지는 가만히 있어도 습도가 70%를 넘어 갔는데..

제습기를 몇시간 돌려도 60% 밑으로는 안내려갔는데..

이제는 눈뜨니 54%네요..

정말 여름이 갔다봅니다. 

 

 

P.S.2. 

 

오늘도 새벽에 3.5Km 뛰고 왔습니다..

그러고보니 잠은 3시간 잤네요.. -_-;;;

낮잠 좀 자야겠습니다.